法制網訊 近日,浙江海寧黃灣鎮人民調委會成功調處了一起因違建房屋拆除引起的租賃合同糾紛,有力保障了鎮(區)拆違工作平穩順利的進行。
  事情要追溯到2011年3月,李老闆向浙江海寧黃山村村民徐老伯承租了一方土地,打算建房做倉庫堆放鋼管。在雙方約定一致後,簽訂了五年的租賃合同,年租金6600元,每年年初支付。到了2014年3月,李老闆自行搭建的倉庫經鎮相關部門核查,屬違章建築,鎮拆遷辦向李老闆、徐老伯發佈整改期限通知後,於2014年3月31日依法進行了拆除。拆除過程中,屋內遺留的相關設施及部分管材也遭到了毀壞。當天下午,得知情形的李老闆怒氣衝衝找向了徐老伯,要求他退還租金押金,並賠償自身鋼材管材的損失。徐老伯則稱這是李老闆自身的責任,與自己無關。雙方爭執不下,共同申請由浙江海寧黃灣鎮人民調委會出面調解。
  浙江海寧調委會的陳所長受理了糾紛,將兩人請到了調解室,和當事人聊起事情的來龍去脈。李老闆說起來滿腹怨氣,他說在今年3月初,自己也收到了拆遷辦的通知,當初就提出退租,打算將房屋拆掉,但徐老伯不肯答應,向自己打了包票,還收取了下一年的租金。徐老伯也是心有不忿,提出當初李老闆承包土地的時候,自己是推平了橘子園的,損失也很大,當初之所以沒向他要補償,是看在簽五年的合同的前提下,但設了五千元的押金。現在是他要中途退租,卻要自己替他承擔損失,自然不能接受。
  聽完當事人的敘述,陳所長對雙方做了耐心的規勸。同時,也向當事人就土地租賃和違章拆遷相關的法律條文和地方政策做了說明和解讀。陳所長明確告訴兩人,政府是依法對糾紛房屋進行的拆除,在這一事件中,李老闆和徐老伯都有責任。既然房屋已經拆除了,如何處理遺留下的問題,雙方都要拿出態度來,不要守著老問題不放,雙方應在合理合法的基礎上進行協商,友好解決掉這一問題。
  接著,陳所長和專職調解員老朱商量,決定採取背靠背的方式,分別對李老闆和徐老伯做工作。徐老伯表示當初簽合同的時候,寫的是承包土地,房屋則是李老闆自行搭建的。現在房屋是作為違章建築被推平了,但是土地還在,所以自己不能同意李老闆的退租要求。
  老朱是鎮里的退休老幹部,比較熟悉土地方面的法律政策。他向徐老伯解釋到,你們的合同涉及到了私下出租農田進行非農業生產,合同本身就是違背土地法和農田保護政策的。如果要追究其效力來,是可以認定為無效合同的。既然現在包括之前李老闆提出要退租,從法律角度上講,你是沒有權利去阻攔的。
  經過老朱的一番勸說,徐老伯也認清了退租已成定局,不由得向調解人員說起自己的苦衷。他說:“當初自己將橘子園推平了出租給李老闆,現在既然要退租,自己也打算重新載種上橘樹。但現在正值農時,如果不能儘快把土地上的設施和管材清理乾凈,就會耽誤到一年的生產。”陳所長一聽有戲,趕緊趁熱打鐵,幾經勸說之下,徐老伯終於鬆口,表示如果李老闆能夠給予配合,他願意將今年的租金退還給李老闆,押金問題也可以商量。
  在調解人員向李老闆傳達了徐老伯的想法之後,李老闆也表示願意做出退讓,只收回租金和押金,不再追究其他財物損失。他同時允諾會在兩天之內將土地上的有關設施和廢棄管材清理乾凈,幫助徐老伯將土地儘快復耕。
  最終,雙方達成一致,簽訂了人民調解協議。這起因違章拆除所引發的租賃合同糾紛,以雙方解除合同、退還預付租金和押金的結果畫上了圓滿的句號。
  調解心得
  1. 在涉及有關房屋拆遷引發的矛盾糾紛時,首先應當讓當事人瞭解到有關的法律知識,做好政策解讀等工作,避免將矛盾的擴大化和複雜化。
  2. 本次調解的當事人當初所簽訂的合同應當認定為無效合同,但同樣是當事人真實意思的表示,在調解時同樣可以作為依據和突破口。
  3. 本次調解中涉及到的農田保護等相關內容,考慮到農業生產具有時令性,在協議的履行上要註意把握時間節點,努力做到不誤農時。
  孫駿怡 吳琛禕  (原標題:租地建房遭拆違 退租糾紛巧化解)
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